Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung (WE)

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, muss der Verwalter die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der WEG gegen diesen Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss anmelden.

Folgende Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft sind bei der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums vorrangig gegenüber den Ansprüchen anderer Gläubiger:

  • Nachforderungsbeträge aus der beschlossenen Jahresabrechnung
  • zu zahlende Hausgeldvorschüsse aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
  • fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage.

Die Pflicht zur Anmeldung der Ansprüche der Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren ergibt sich aus § 27 Absatz 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter u. a. berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Das erfasst auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche Sorge zu tragen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben wird.

Die Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche ist in § 45 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden, um Wohnungseigentümergemeinschaften die Rechtsverfolgung zu vereinfachen. Eines Titels bedarf es nicht zwingend. Die Ansprüche können auch durch Versammlungsprotokolle, aus den sich die Beschlussfassungen über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen ergeben, oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden; nur müssen sich aus dem Vorbringen die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruches sowie seine Fälligkeit ergeben.

Mit wirtschaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden. Weder fallen Gebühren an noch müssen Vorschüsse geleistet werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen – insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten – vorgehen, wird der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.