Eigentümerabrechnung

Allgemeine Hinweise

Die Eigentümerabrechnung wird basierend auf den Grundlagen des BGB und WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung, erstellt.

Gegenstand der Eigentümerabrechnung ist die Umlage der Betriebskosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes und des Gebäudes laufend entstehen. Hierzu gehören z.B. Grundsteuer, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Allgemeinstrom, Versicherungen (Gebäudeversicherung mit Feuer-/Leitungswasser-/Sturmversicherung sowie Haftpflichtversicherung) gegebenenfalls Aufzugskosten, Gartenpflege sowie eventuell die Kosten für Kamin-kehrer/Schornsteinreinigung und Wartung der zentralen Heizungsanlage/n sofern diese nicht schon in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt sind. Hinzu kommen noch Sonstige Kosten.

Des Weiteren wird die Entwicklung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage dokumentiert und sofern notwendig ein neuer Wirtschaftsplan zu dessen Genehmigung im Rahmen einer Beschlussfassung erstellt.

Die Abrechnung steht unter dem Vorbehalt der Nachberechnung und der Nachforderung wie auch unter dem Vorbehalt der Rückzahlung etwa überzahlter Beträge für den Fall, dass sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Eigentümerabrechnung oder Teile dieser Abrechnung oder die der Eigentümerabrechnung beigefügten Anlagen einen Fehler enthalten.

Die Abrechnung der Hausgeldzahlungen erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Soweit möglich werden die Verbrauchskosten über separate Verbrauchszähler ermittelt.

Unter der Voraussetzung, dass von den Eigentümern die gemäß Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgeldzahlungen in voller Höhe bezahlt wurden und keine anderen Forderungen gegen ihn/sie – z.B. aus Eigentümerabrechnung/es des/r Vorjahres/e bestehen - weisen wir auf folgende Sachverhalte hin:

1. Guthaben

Das Guthaben wird nach Genehmigung der Eigentümerabrechnung innerhalb einer Frist von 10 Tagen auf das uns zuletzt bekannte Konto überwiesen.     

2. Nachzahlung

Der Fehlbetrag ist innerhalb der angegebenen Frist auf dem/den Eigentümer/n bekannte Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehend zu zahlen.

Für den Fall, dass Eigentümer dem Verwalter ein SEPA-Lastschrift-Mandat erteilt haben, werden wir den Fehlbetrag mit der nächstfälligen Gesamtzahlung von dem uns vom Eigentümer benannten Konto abbuchen.

Zum Aufbau der Eigentümerabrechnung einige Erläuterungen:

Neben der Spalte "Ausgaben", in welcher die laufenden Betriebskosten zusammengefasst sind, findet sich eine Spalte "Gesamt". In dieser Spalte sind die Gesamtkosten ausgewiesen. Daneben ist die Spalte „Zeitraum“, welche dem Nutzungszeitraum der Teileigentumseinheit entspricht. Unter der Spalte "US" (US Abkürzung für Umlageschlüssel), welcher auf Seite 2 der Eigentümerabrechnung im Einzelnen erläutert ist, wird dargestellt, wie sich der Kostenanteil in der Regel im Verhältnis der Gesamtmiteigentumsanteile (Gesamtanteil) zum Miteigentumsanteil (Einzelanteil) Abrechnung gemäß Heiz- und Hausnebenkosten-abrechnung und/oder Direktbelastung errechnet. In der Spalte "JahrAn" sind die Nutzungstage ausgewiesen, welche mit dem Nutzungszeitraum (siehe Spalte "Zeitraum") konkludent sind. Auf die Auflistung aller Umlageschlüssel wird an dieser Stelle verzichtet. 

Unter der Spalte "Ihr Anteil" sind die von dem Eigentümer anteilig zu tragenden Kosten für den betreffenden Nutzungszeitraum (siehe Spalte "Zeitraum") ausgewiesen.

Wenn der Eigentümer nun prüfen will, wie sich sein Kostenanteil (gemäß Spalte "Ihr Anteil") zusammensetzt, dann muss er Sie die Gesamtkosten (Spalte "Gesamt") durch die Gesamtmiteigentumsanteile (siehe "Umlageschlüssel 001 Gesamtanteil") teilen und anschließend mit seinem Miteigentumsanteil seiner Teileigentumseinheit (siehe "Umlageschlüssel 001 Einzelanteil") multiplizieren. Hierbei ist der Abrechnungszeitraum in Tagen, welcher in der vorgelegten Eigentümerabrechnung unter der Spalte "JahrAn" angegeben ist, zu beachten.

 

Erläuterungen zu den Betriebskosten

1. Grundsteuer

Gemäß dem vorliegenden Grundbesitzabgabenbescheid wird die Grundsteuer im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche umgelegt.

2.  Müllabfuhr

Die zur Umlage gebrachten Kosten entsprechen dem Gebührenbescheid zwecks Leerung der Müllbehälter.

3. Straßenreinigung

Es handelt sich um Kosten der Straßenreinigung sowie Reinigung der Sickerrinne auf dem/n Gehweg/en.

4. Wasser

Die Verteilung der Kosten erfolgt verbrauchsabhängig nach dem Verhältnis der erfassten Wassermenge (Summe der Einzelverbräuche aller Einzelwasserzähler in den Mieteinheiten des Objektes). Bei Objekten ohne Ausstattung mit Einzelwasserzählern erfolgt die Kostenverteilung verbrauchsunabhängig im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche.

5. Abwasser

Die Verteilung der Kosten erfolgt verbrauchsabhängig nach dem Verhältnis der erfassten Wassermenge (Summe der Einzelverbräuche aller Einzelwasserzähler in den Mieteinheiten des Objektes). Bei Objekten ohne Ausstattung mit Einzelwasserzählern erfolgt die Kostenverteilung verbrauchsunabhängig im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche.

6. Gebäudeversicherung

Die Prämie der Gebäudeversicherung (Feuer/Leitungswasser/Sturm) wird - wenn nicht anders in der Teilungserklärung verankert - im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche umgelegt.

 

7. Haftpflichtversicherung

Die Prämie der Haftpflichtversicherung wird – wenn nicht anders in der Teilungserklärung verankert - im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche zur Umlage gebracht.

8. Wartung/Miete Gas-Tank

Gemäß der beiliegenden Heiz- und Hausnebenkostenabrechnung wurden die Kosten für Wartung/Miete Gas-Tank laut Heizkostenverordnung umgelegt.

9. Kaminkehrer/Schornsteinreinigung

Die Kosten ergeben sich auf der Grundlage des Gesetz- und Verordnungsblattes und beziehen sich bei Häusern ohne Feuerstätten auf vorhandene Be- und Entlüftungs- bzw. Gasabzüge.

10.      Feuerlöscher

Die Kosten für die Wartung der Feuerlöscher wird – wenn nicht anders in der Teilungserklärung verankert - im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche zur Umlage gebracht.

11.      Allgemeinstrom/Beleuchtung

Die Kosten entsprechen dem Verbrauch und Tarif gemäß Ablesung der betreffenden Hauslichtzähler.

12.      Winterdienst (Technik, Streugut, Arbeitszeit)

Die Kosten für Winterdienst werden – wenn nicht anders in der Teilungserklärung verankert - im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche zur Umlage gebracht.

13.      Schneeräumung/Streupflicht

Die Kosten für die Schneeräumung inklusiv Maßnahmen zur Abstumpfung der Gehwege und sofern vorhanden Zu- und Abfahrten zum Grundstück werden – wenn nicht anders in der Teilungserklärung verankert - im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur anteiligen Mietfläche umgelegt.

14.      Heizung/Warmwasser

14.1.   Heizkosten

In der vom Abrechnungsdienst erstellten Abrechnung sind die Kosten des Betriebes der Zentralen Heizungsanlage enthalten. Dies sind im Wesentlichen:

  • verbrauchte Brennstoffe und deren Lieferung
  • Betriebsstrom
  • Wartung und Betrieb der zentralen Heizungsanlage
  • Ausstattung zur Verbrauchserfassung (Miete und Erfassungsgeräte) sowie damit im Zusammenhang stehende Dienstleistungskosten.

In der Messdienstabrechnung erfolgt die teilweise oder vollständige Darstellung der mieterbezogenen Ableseergebnisse der Verbrauchserfassungsgeräte. Beim Vergleich der Messdaten der Heizkostenverteiler zwischen den Angaben auf der Abrechnung und den Kopien der Ablesebelege sind, sofern vorhanden, die Umrechnungsfaktoren aus den Ableseprotokollen zu berücksichtigen.

14.2.   Warmwasserkosten

Die abgerechneten Kosten für Warmwasser ergeben sich aus den Kosten der Warmwasserbereitung (z.B. Brennstoffverbrauch zur Erwärmung des Wassers). Unter dieser Abrechnungsposition sind der Trinkwasserverbrauch und die Gebühr für Abwasser nicht enthalten.

Die verbrauchte Menge Warmwasser (Kubikmeter) ist deshalb in der Berechnung der Kosten für Kaltwasser als „Kaltwasser für Warmwasser“ mit enthalten.

15. Hausmeister

Die abgerechneten Kosten betreffen z.B. die Durchführung von Kleinreparaturen, die Bereitstellung der Müllgefäße zu deren Entleerung, Säuberung und Abstellen auf dem Mülltonnenstellplatz. Nicht berechnet werden Verwaltungsleistungen, welche vom Hausmeister erbracht werden.

16. Aufzug

Es werden die Kosten für die Wartung des Aufzuges in Rechnung gestellt, nicht die Kosten für die Instandsetzung. Letztere werden uns von dem beauftragten Unter-nehmen getrennt in Rechnung gestellt und nicht an den Eigentümer weitergegeben.

Schlussbemerkungen

Die Eigentümer können selbst viel dazu beitragen, ihre Betriebskosten niedrig zu halten. Achten Sie z.B. auf Ihren Wasserverbrauch oder werden Sie aktiv bei der sinnvollen Trennung Ihres Hausmülls, in dem Sie die öffentlichen Glascontainer nutzen, anstatt Gläser und Flaschen in den eigenen Hausmüll zu werfen und/oder sperrige Kartonverpackungen in den entsprechenden Papiercontainern entsorgen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Gartenpflege- und Hausreinigungskosten durch eigene Leistungen zu senken. Dies kann allerdings nur mit Zustimmung aller Eigentümer nach gesonderter schriftlicher Vereinbarung mit uns erfolgen. Hierzu erbitten wir gegebenenfalls um Ihre Nachricht.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an den Ansprechpartner, welcher auf den Anschreiben zur Eigentümerabrechnung angegeben ist. Bitte nennen Sie im Gespräch die konkreten Kostenpositionen, zu denen Sie Fragen haben, damit die Bearbeitung Ihres Anliegens zügig erfolgen kann.

Cottbus, August 2016